家を借りる前にここだけチェックして！！新大学生向け_賃貸契約のコツ

こんにちは！カサニマロです。

今回は、賃貸契約のコツをお伝えします。

案外、ぼったくられるケースが多い、賃貸契約。そんな賃貸契約のトラブルをこのブログで一挙解決して行きます。

まず、入居の時に気を付けるべきこと
退去の時
1. 「大家負担or住居者負担」を知っておく
2. 退去立会は必要？？
家具・家電の処分
1. 結論：小物はメルカリ、デカいのはジモティー
2. タイプ別処理方法
まとめ

まず、入居の時に気を付けるべきこと

大前提：物件の多くは管理会社で共有されている

大前提として、物件の多くは管理会社同士で共有されています。

もちろん地元のツテなどでその会社でしか扱ってない物件もありますが、ほとんどの不動産管理会社がレインズという専門サイトで物件を管理をしています。管理会社は、レインズに載っている物件を売ったらその数％を報酬としてもらえるので、「とにかく契約させよう」というスタンスの会社や担当者に当たるリスクもあります。

そのような会社に当たらない・当たったとしても被害を抑えるノウハウを以下に書いていきます。

特に、初めて１人暮らしをする新大学生はカモられやすい傾向にあるので、めちゃめちゃ読んで欲しいです。

部屋の傷は写真に撮る

退去時に「自分のせいでない」と証明するために撮りましょう。ゆっくり動画で撮ってもいいです。

ちなみに、生活してたらついちゃう程度の傷とか経年劣化は基本的に大家さん負担になります。

口約束を信用しすぎない

「そのようなことは申しておりません」と言われたらそれまでです。

口約束で納得するのでなく、文章やメールで客観的に証明できるものを残しましょう。

言い換えれば、口約束で大事なことを確認して納得するのはリスクがあります。

ちょっとしたどっちでもいいこと以外は、ちゃんと記録に残るようにしたいです。

不動産屋の免許番号をチェック

賃貸借りるときは不動産屋の免許番号（５年ごとに１増える）が５以上だと比較的安心と言えます。

もちろん、４以下でもいいですが、同じ物件なら番号が大きい業者にしときたいな〜と言う感じです。

なぜなら、不動産屋の免許番号（＝宅建業の免許）は5年に一回（平成8年3月31日までは3年に一回）免許の更新があるので、長続きしている証拠です。ヤバい業者は長続きせずに大抵潰れるので、免許番号１だと、短期的にとにかく契約させまくって荒稼ぎしようとしている業者も紛れているという一般論があります。

個人的な経験談

個人的には免許番号３の不動産管理会社にお世話になったことがありましたが、真夏にエアコンが壊れた時に委託された交換業者が持ってきたエアコンが部屋に対してデカすぎました…w

結果として排水のホースがつけれなくて、後日また業者を待つことになり、数日間は蒸し焼き状態になりました。ただ一方で、それ以外はトンデモハプニングは特になかったと言うのがリアルなところです。

ただ、これは古くから続いてる管理会社かどうかとかではなく、よく言われているように不動産管理会社間でそこまで競争が起きてないのが原因のような気がしています。

残置物（＝壊れたら住居者が修理費を負担しないといけない物）があるかをチェック

残地物＝壊れても自己負担、買い替えも自己負担、捨てるのも自己負担
と言う意味です。

たまにウォシュレットなどが残地物のことがある。

特約（＝特別な契約）がないか確認

「例外としての特約」って名前で契約書の最後に書かれているやつです。エアコンの掃除なんかは基本大家さんが負担してくれるのですが、この「例外としての特約」の場所に入居者負担ですと書かれていたら、入居者が負担しないといけないことになります。

よっぽど非常識な内容でなければ「例外としての特約」に従うことになります。法的に認められてたガイドラインがあるので、それに引っかかってなければ認めることになります。

更新料（入居から２年後やけど）

空室がほぼない人気物件だと下がらないことも多いですが、たいてい下がります。（向こうから「下げますよ」と連絡が来ることはあり得ません。）更新料を下げる交渉や家賃交渉を試してみてもいいかもしれません。

特に、ネットで調べて、今住んでるとこの家賃が入居の時より安くなってる場合は交渉をしたら良さそうですね。

退去の時

「大家負担or住居者負担」を知っておく

Q. 「画鋲の穴」が壁にできてしまっていた時、その修繕費用は払う必要があるか？

A. 大家負担なので、払う必要はない。釘で開けた（くらいでかい）穴は住居者負担になる。

他に退去時に負担するのがどっちなのか主要なものをまとめました。

住居者負担	大家負担
釘の穴、壁の目立つ破損、（故意or過失で付いてしまった傷全般）	画鋲の穴、冷蔵庫とか生活に必要な家電・家具を置いてできた日焼け跡、エアコンの掃除、（普通に生活したら付く傷や劣化全般）

退去立会は必要？？

私の結論は「自分で判断しよう！」です。丸投げで、すいません。でも、色々調べるとこれなんですよね。

入居前にはなかった「窓際の結露によるカビ」が発生した場合とか、「自分のせい（故意or過失）でなく、建物の構造上しゃあない」ってことを主張したかったら写真をメールで送るより立会してしっかり伝えたほうが確実ではありますし、友達に見せても全然問題ないレベルの経年劣化程度の汚れしかないならもう鍵を郵送して立会を断ってもいいかもしれません。立会は義務ではないので。

管理会社的には、退去後に「これ汚れやばいので入居者負担で直しますね」的なことがあった時に立会してたほうが納得してもらえてトラブル回避できていいので、（インセンティブ設計的に）結構立会をお願いすることになります。

退去のコツとかまとめてるYouTuberさんのを4,5人くらい見るとほぼみんな「退去立会はするな」という主張でしたが、その主張の方がキャッチーなのでインセンティブ的にそう言ってると見ることもできますし、みんな不動産関係の仕事をされていた・している方だったので、過去に自分か周りが立会のせいでめっちゃトラブった経験談をいくつか知ってることからそう言ってるのかもなと感じました。（あくまで主観ですが）

家具・家電の処分

結論：小物はメルカリ、デカいのはジモティー

メルカリは有名なので、説明不要かと思います。

ジモティー（https://jmty.jp）は直接家具なんかを手渡しするためのサイトです。値段をつけてもいいです。無料の取引も多いのが特徴です。割安にするとその日にはメールが来てなんなら次の日に取引完了もあり得ます。

最近は素人の一般ユーザーだけでなく、プロのリサイクルショップ業者が参入していて、僕は洗濯機と冷蔵庫を出品したところ、数分後に連絡が来ました。そして向こうもプロなので、取り外しなども全てやってくれるところもあります（まぁ僕ら素人が取り外しに協力してぶっ壊れたら向こうとしては動き損ですしね）。

冷蔵庫、洗濯機は都内なら出品するとすぐに連絡がきます。値段は2万弱で買ったなら5000円くらいでしょうか。

家電に変色などがあれば必ず写真をアップするようにしたいです。

（郊外だとセカンドストリートなどが出張買取対応してくれたりしますが、２３区とかだと受け付けてなかったです2024/01）

あとは市区町村などの公共のゴミ処理なら400~1200くらいでマットレス、棚などを処分してくれます。大抵家の前に置くだけなので、楽なのがいいですね。

タイプ別処理方法

できるだけ高く売りたい！

（現金手渡しなら）中間手数料のないジモティーを優先的に活用。そしてメルカリに少し高く出品。

安い服は、（苦にならないなら）雑巾にして５~7枚300円くらいで売れば、そこそこ売れるかなと言う感じですね。

新品が1500円くらいのカラーボックスは値段がなかなかつかないので、ノコギリ等で小さくできるなら可燃込みで出してもいいかも。

そこそこ売って、そこそこ楽に

高く売れそうなもの（冷蔵庫、洗濯機、ゲーム機、ブランドもの、定価1万以上のもの）だけ、ジモティー、メルカリに出品し、

あまり値がつかなそうなもの（目安は購入時3000円以下）は、公共の粗大ゴミ処理（シール貼って家の前に置くやつ）で数百円〜千円ちょいで処理。

例えば、地区によってはフライパンは燃えないごみです。家電でも小さめなら燃えないごみのこともあるので、この辺は調べたいですね。

あと、友達に聞いてみるのもいいですね。160サイズ（箱の3辺の合計が160cm）のダンボール１箱が2000円ちょいでした。
https://www.busoken.com/blog/ダンボールの一番安い発送方法は3社送料比較と送料節約のコツを紹介
リンク先の記事を読まなくても、「基本的にダンボールを引っ越し先や実家に送るならゆうパック１択」と思えば問題ないです。

デカい段ボールを送るときは「集荷」サービスを使って、自宅まで取りに来てもらいましょう。